ফার, প্রণোদনা ও জনঘনত্ব পরিবর্তন করা হয়েছে

নিজস্ব প্রতিবেদক

ঢাকা মহানগর এলাকার বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (২০২২ থেকে ২০২৫) সংশোধনী গেজেট প্রকাশিত হয়েছে। গেজেটে ফার, প্রণোদনা, রাস্তার প্রশস্ততার ক্ষেত্রে নতুন নির্দেশ জারি করা হয়েছে। সংশোধনীতে নতুন জনঘনত্বও নির্ধারণ করা হয়েছে। জনঘনত্ব ১০০-এর বেশি কমিয়ে ইমারত নির্মাণে নতুন সুবিধা নির্ধারণ করা হয়েছে। পুরান ঢাকা বা সংলগ্ন এলাকার আগের জনঘনত্ব যেখানে ৪০০/একর ছিল সেটা কমিয়ে ৩০০ করা হয়েছে। পুরান ঢাকার বাইরে ঢাকার কেন্দ্রীয় এলাকায় জনঘনত্ব একরপ্রতি ৩০০ থেকে ৪০০-এর পরিবর্তে ২৫০ থেকে ২৮০ করা হয়েছে। কেন্দ্রীয় এলাকায় বিদ্যমান গড় ঘনত্ব সর্বোচ্চ ১৫০ থেকে ৩০০/একরে পরিবর্তে ২২০ থেকে ২৫০ করা হয়েছে। গাজীপুর ও নারায়ণগঞ্জ সিটি করপোরেশনে ও পৌরসভায় জনঘনত্ব ২৫০ করা হয়েছে। গত ১৪ ডিসেম্বর গেজেটে প্রকাশিত হয়েছে।

ব্যক্তি উদ্যোক্তা পর্যায়ে সাশ্রয়ী আবাসন এলাকা ১.৮ মিটারের পরির্তে সর্বোচ্চ কাঠার জমিতে সাশ্রয়ী আবাসন ইমারতের পরিকল্পনা অনুমোদন ও নির্মাণ অনুমোদনের ন্যূনতম রাস্তার প্রশস্ততা হবে ১.৮৩ মিটার বা ৬ ফুট। তবে শর্ত থাকে যে ৩ কাঠার ঊর্ধ্বে জমির ক্ষেত্রে ন্যূনতম রাস্তার প্রশস্ততা ২.৫ মিটার হবে। ঘনবসতিপূর্ণ এলাকা যেখানে রাস্তা প্রশস্ত করা দুষ্কর পুরান ঢাকায় রাস্তার প্রশস্ততা ১.৮৩ মিটার বা ৬ ফুট হলেই চলবে। বাড্ডা, ডেমরা, খিলখেত, উত্তরখান, দক্ষিণখান, রায়েরবাজার, সাভার, কেরানীগঞ্জসহ অন্যান্য এলাকার যে সব ব্যক্তি মালিকানাধীন জমির সামনে ন্যূনতম ৩.৬৬ মিটার প্রশস্ত রাস্তা বিদ্যমান রয়েছে সেসব ক্ষেত্রে এলাকাভিত্তিক ফ্লোর এরিয়া রেশিও বা ফার ২.০০ প্রযোজ্য হবে এবং ভিত্তি ফার ২.০০ বা ২.০০ এর কম সে সব ক্ষেত্রে আবেদনকারীর জন্য ০.৫ ফার প্রণোদনা প্রযোজ্য হবে। একই সাথে ড্যাপে যেখানে লেখা আছে, ‘তবে এই পরিকল্পনায় কৃষি হিসেবে চিহ্নিত যেকোনো প্লটে সব অনুমোদিত ফার এর মান হবে ১.০’ তা বিলুপ্ত হবে।

নির্দেশনায় সর্বোচ্চ ফার সূচকের ব্যাপারে বলা হয়েছে, ‘এলাকাভিত্তিক ফার এর মান যদি প্লট ভিত্তিক ফার এর মানের চেয়ে কম হয় তবে প্লট ভিত্তিক ফার এর মানই সর্বোচ্চ সূচক। অপর দিকে প্লটভিত্তিক ফার এর মানের চেয়ে এলাকাভিত্তিক ফার এর মান বেশি হলে প্লট সংলগ্ন রাস্তার প্রশস্ততার ভিত্তিতে সর্বোচ্চ ফার সূচক নির্ধারিত হবে; প্লট সংলগ্ন রাস্তার প্রশস্ততা ৯ মিটারের কম হলে নির্ধারিত প্লটভিত্তিক ফার এর মানের সাথে সর্বোচ্চ ০.৫ যোগ করে, প্রশস্ততা ৯ মিটার থেকে ১৮ মিটার বা এর বেশি হলে এলাকাভিত্তিক ফার দ্বারা সর্বোচ্চ ফার নির্ধারিত হবে। তবে এর কোনো ক্ষেত্রে এই সর্বোচ্চ মান এলাকাভিত্তিক ফারের মানের চেয়ে বেশি হবে না’ এর পরিবর্তে ‘সর্বোচ্চ ফার সূচক : এলাকাভিত্তিক ফার ও প্লটভিত্তিক ফারের মধ্যে যেটি বৃহত্তর সেটাই সর্বোচ্চ ফার এবং ক্ষুদ্রতরটি ভিত্তি ফার হিসেবে বিবেচিত হবে। ভিত্তি ফারের সাথে প্রণোদনা যুক্ত হয়ে সর্বোচ্চ ফার অর্জন করা যাবে। কোনোক্ষেত্রেই অনুমোদনযোগ্য ফার সর্বোচ্চ ফারকে অতিক্রম করবে না।’ তবে শর্ত থাকে যে, ব্লকভিত্তিক উন্নয়ন, আরবান রিজেনারেশন এলাকা এবং টিডিআররের ক্ষেত্রে প্রণোদনাযুক্ত সাপেক্ষে সর্বোচ্চ ফারকে ০.৫ পর্যন্ত অতিক্রম করা যাবে।’

সংশোধিত গেজেটে বলা হয়েছে, ‘কোনো আবেদনকারী নির্ধারিত এ৩ আবাসিক ইউনিট তৈরির পরও যদি প্রাপ্য মেঝের ক্ষেত্রফল সম্পূর্ণরূপে ব্যবহার করতে না পারে সে ক্ষেত্রে নির্ধারিত এ৩ ইউনিটের অতিরিক্ত সর্বোচ্চ ১০ শতাংশ ইউনিট অনুমোদন প্রাপ্তি সাপেক্ষে নির্মাণ করতে পারবে। তবে বাড়তি ইউনিটের জন্য প্রয়োজনীয় মেঝের ক্ষেত্রফল কোনোভাকেই প্রাপ্য সর্বোচ্চ মেঝের ক্ষেত্রফলের চেয়ে বেশি হবে না।’

নির্দেশনায় উল্লেখিত ‘অনুমোদিত আবাসন প্রকল্পের মধ্যে একাধিক জনঘনত্ব ব্লক থাকলে, বেশির ভাগ প্লট যে সব জনঘনত্ব ব্লকে অবস্থিত এর মধ্যে যে জনঘনত্ব ব্লকের এলাকাভিত্তিক ফার ও কাঠাপ্রতি ডোয়েলিং ইউনিট সংখ্যা সর্বোচ্চ তা ওই আবাসন প্রকল্পের সকল আবাসিক প্লটের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে’ এই প্যারাটি বিলুপ্ত করা হয়েছে।

সংশোধিত গেজেটে প্লট একত্রীকরণ/একক আয়তনে ৩ থেকে ৬ কাঠার প্রণোদনা হবে ০.২০ থেকে ১০ কাঠার জন্য প্রণোদনা হবে ০.৩৫; ১০ থেকে ১৫ কাঠার প্রণোদনা হবে ০.৫; ১৫ থেকে ২০ কাঠার প্রণোদনা হবে ০.৬৫ এবং ২০ কাঠা বা এর বেশি হলে প্রণোদনা হবে০.৭৫। ৩০ ফুটের বেশি রাস্তার প্রশস্ততা থাকলে অতিরিক্ত প্রতি ফুটের জন্য ০.২০ হারে প্রণোদনা নিতে পারবে, এটা ভিত্তি ফারের সাথে যুক্ত হবে। এ ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ একটি ৮০ ফুট বা তদূর্ধ্ব ক্ষেত্রে।

এ৩ থেকে এ৬ মিশ্রণের ক্ষেত্রে ৪০০ থেকে ৬০০ বর্গফুটের পাঁচটি ইউনিটের ক্ষেত্রে ১০ কাঠা বা এর বেশি আয়তনের ক্ষেত্রে প্রণোদনা পাওয়া যাবে সর্বোচ্চ ০.৫। ২০ কাঠা বা এর বেশি আয়নের ক্ষেত্রে মোট ফ্লোর স্পেসের ৫ শতাংশ সংরক্ষণের ক্ষেত্রে প্রণোদনা হবে সর্বোচ্চ ০.৭৫। গ্রিন বিল্ডিংয়ের ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ প্রণোদনা ০.৫। পাবলিক প্লেস বা উন্মুক্ত স্থানে পরিকল্পনা অনুমোদনের আবেদন দাখিলের আগে ১০ শতাংশ জায়গা সমর্পণ করতে হবে এবং এর সাথে বিদ্যমান রাস্তায় সংযোগ থাকতে হবে এবং ইজমেন্ট দলিল অবশ্যই দাখিলের শর্তে ১০ কাঠা বা এর চেয়ে বেশি হলে প্রণোদনা হবে সর্বোচ্চ ০.৫।